房地产新闻

房产和现金流融资(含融资现金流回正)

时间:2021-11-06 22:00:17  作者:房多多   阅读:  

《什么是融资性现金流?》

融资性现金流(Cashflowfromfinancing)现金流量表的第三项组成部分,反映公司融资活动产生的现金流状况。融资性现金流反映企业发行股票和债券等渠道的资金筹集,属于“接受输血”的功能。

《融资租赁现金流不够怎么?融资租赁现金流不够怎么办》

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《如何应对房地产企业的融资与现金流策略》

2008年,中国企业如何度过现金流的冬天?一、拓宽融资渠道,加强全面预算,八步骤“紧”银根“活”资产。国家从紧的货币政策在经历了几次存款准备金率调高后,效应开始出现。商业银行纷纷调整放贷政策,收缩中小型企业的放贷规模,实行滚动放贷策略。金融融资对于很多中小型企业而言,变得越来越困难。另外,雪上加霜的是,与往年同期相比,很多企业因为原材料涨价积压了资金,下游客户资金紧张导致应收账款攀升,企业资金周转速度降低,现金流告急,采购支付吃紧,生产组织难以保证正常的交货合同,企业运营举步维艰。因此,笔者认为,在国家从紧的货币政策下,当前,企业必须进一步“开源紧流”。一是管好劳动力成本,减少现金投资,拓宽融资渠道,加强与金融机构的合作关系;二是企业必须密切关注库存的账龄、库存结构,盘活资产,降低非必要资金支出;三是调整扩张步伐,加强企业的全面预算管理,控制非计划的资金投入计划,公司应投资那些付现款的项目,而非低投资回报的现金储存;四是调整信用管理政策,尽可能延长采购支付时间,缩短应收账款应收期,规避货币从紧带来的支付紧缩效应;五是企业必须加强销售回款管理,调整销售业务内部激励政策;六是全面关注现金流周转情况,检查核准现金流预期中的假设和数据,确保信息准确,规避销售人员夸大可能完成的销售目标,管好预期现金流;七是集中银行交易,对一个大公司来说,把300多个账单需求合计到一组或多组账户,并进行合理搭配,如此可降低现金透支,同时投资一个以现金流安全、流动性为目标的现金管理账户;八是置换或者剥离部分不良资产,将资产通过股权转让或者拍卖的方式转变为资本,通过风险融资或者其他融资手段,稀释部分股权。二、五步骤优化客户结构,调整销售策略,鞭打“信用拖延”。产业升级和经济增长模式转型必然会以牺牲一些中小企业为代价,只有符合转型要求的企业才能顺利度过拐点,进入健康、快速的发展通道。因此,企业主必须仔细关注上下游合作伙伴,优化客户结构,调整销售策略。笔者认为,优化客户结构一是要盘点现有客户,淘汰支付能力差、信用不良的合作伙伴;二是调整货款结算政策,尽可能现款结算,给予现款结算一定的返利政策;三是革新渠道,加大资金结算快、流通快的渠道投入和政策倾斜;四是增加高利润产品的渠道利润空间,更好地管理供应商,逐步收缩低技术含量产品的销售占比,淘汰粗放式运营管理的下游客户;五是尽可能延长上游客户结算信用期,确保毛利高,回款好,渠道成本低,流通快。三、六步骤提高运营效率,降低运营成本,改善“企业DNA”。当企业运营的人工成本、费用成本、制造成本都在快速增长的时候,企业必须紧密关注自身的运营效率,优化管理流程,精简岗位编制,降低沟通成本,加快市场响应。笔者认为提高运营效率,企业必须在六个方面下工夫:一是优化管理流程,尤其是以市场为导向的销售管理流程,梳理流程瓶颈,改变不合理环节,做到内部运作高效顺畅,外部市场反应灵敏,相应速度快;二是调整组织结构,按照核心职能和关键流程考虑部门设置,压缩部门编制,降低人工成本,充分借助信息化推进组织结构扁平化变革;三是导入绩效管理,有效地将企业目标分解到部门和员工头上,抓住成本的牛鼻子,严格进行KPI考核,提高每人的工作绩效;四是建立知识管理系统,不断总结员工的岗位操作经验和成功的管理经验,并复制到工作中间去;五是推进企业内部的信息化建设,通过无纸公、电子化公,加快运营效率,提高市场响应速度;六是全方位控制成本,包括通过比价采购、集中采购、战略采购,减少采购中间环节等方式来降低采购成本;通过库存管理加强,减少不必要的库存,充分利用好边角料,减少生产现场的半成品等来降低库存;通过精细化管理,压缩营业费用,降低不必要的营销费用支出等等。只有这样,企业才能真正打造新的核心竞争力,形成富有竞争力的“DNA”。总之,当前形势下,企业只有密切关注现金流,降低营业费用和管理费用,严格控制生产制造成本,加强品牌建设,全面改善自身管理,提高运营效率,才能应对经济转型带来的诸多挑战,接受市场的考验,形成企业新的核心竞争力,取得更大的突破和发展。(作者为联纵智达咨询集团副总裁)土地储备一向被看作是房地产企业的核心竞争力,但在昨日召开的“2008中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会”上,房地产企业的代表脱口而出的不再是土地储备规模的大小,而是如何保持良好的现金流,如何平衡土地储备和资金链等问题。“储地为王”或转向“现金为王”。 现金成为香饽饽 和泰亚洲有限公司(香港)董事长章新明表示,货币从紧和有关住宅行业金融政策的出台使房地产企业进入洗牌阶段,现在是现金为王的时代,以和泰亚洲为例,目前公司进行了战略调整,从原来以土地为王的策略,转变为现在以现金、融资渠道、拓展现金渠道为首的策略。章新明说,“现金流是我们公司在未来长期发展中主要考虑的问题”。 作为一家开发企业,伟业控股公司副总经理张剑认为,只有少数开发企业能够通过上市来融资,很多企业仍然要通过其他方式融资,如与信托机构、基金、保险、券商等合作,另外,与开发企业的兼并重组可能也将成为今后融资的一条重要渠道。对于资金问题,他认为需要未雨绸缪,“在资金很紧张的情况下再去找钱,就很困难了。开发企业在未来发展过程中,需要更好地依托多元化渠道来解决融资问题”。 章新明认为,在目前的背景下,如果房地产企业的现金流比较宽裕,而且还未上市,则应首先考虑进入资本市场;如果房地产企业现金流很紧张,而且负债率特别高,则需要考虑与其他企业合作。另外房地产企业还可以从境外基金、国内基金、信托产品上发掘融资渠道。 与会专家还认为,房地产公司应通过管理来降低运营成本。在目前政策下,土地储备不是可持续的发展模式,“国家出台的土地政策规定,一年不开发要收费用,两年不开发要收回,大量土地储备面临着法律风险、经济风险”。 房企负债率高值得关注 清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示,去年很多房地产上市公司借壳上市进入资本市场,很多房地产业务不断扩张,资产和负债规模显著增长,“大家都非常关心怎么规避相关的财务风险,也就是确保资金链的问题”。 刘洪玉对部分大型房地产企业进行了研究。研究表明,目前,这些房地产企业现金持有量和到期负债都有一定程度的增加,但实际短期风险相对较少。刘洪玉说,房地产企业现金持有量大幅度增加,到期负债也增加,说明其负债率实际有所下降,即资金状况在持续改善。但同时,部分房地产企业当年到期债务超过了期末现金和现金等价物,这个情况要引起关注。 研究也发现,部分房地产企业的现金流是负的,这说明,许多企业通过公开资本市场融资,改善了这些企业当期现金状况。“从12家样本企业的情况看,其中有8家企业现金持有量大幅度增加,现金来源主要是通过公开资本市场融资活动获得的”,刘洪玉表示,现金流过分依赖融资是有问题的,企业应该更加重视通过经营活动产生现金流,或者尽可能减少经营活动产生现金流的流出,“一个是想办法产生现金流;另外,要减少现金的使用,降低在新增土地储备的投入,提高对现有土地储备的开发力度,加快销售速度”。 中国房地产top10研究组研究项目负责人汪勇提出,房地产上市公司成本的上升以及负债率高的风险,应该引起大家的关注,“房地产企业应该通过ipo等多种形式打开融资渠道”。 据统计,沪深房地产上市公司资产负债率云年大幅上升,突破了70%大关,并于去年底达76.49%,与上年相比提高了7.39个百分点,负债风险显著提高。“上市公司如何提升企业对资本市场的认识,根据不同的市场环境灵活有效地使用债券、信托、引进战略合作伙伴等不同方式,扩大企业资金来源,是企业做大做强的关键”,汪勇如是表示。 (周明)

《房地产开发商的融资方式有哪些?》

原发布者:唐丽君

房地产项目主要融资方式房地产行业是典型的资金密集型行业,市场、资金、土地是房地产行业的三要素,在宏观调控的背景下,资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系,二者相辅相成,必然会对经济增长产生巨大的推动力量。

但从现状观察,无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款,都存在过度依赖银行的现象,由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下,实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的,这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。

十二种创新途径

根据经验观察和梳理,我们列举出12种房地产金融创新的途径(有别于传统的向银行贷款)。每种创新融资工具特征各异,包括政策约束、风险收益和融资成本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者,都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此,我们也做了具体分析。

(一)上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金,且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用,没有固定的还款期限,因此,对于一些规模较大的开发项目,尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。有以下融资方式:

1.自有资金:开发商利用企业自有资本金,或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款,以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有,自行支配,灵活使用;必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定,自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多,但有规模和有实力的企业少,随着投资规模的不断加大,对自有资金的需求也会变得越来越大,众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。:

2.预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎,因为对于开发商而言,销售回笼是最优质、风险最低的融资方式,提前回笼的资金可以用于工程建设,缓解自有资金压力,还能将部分市场风险转移给买家;而对于买方而言,由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益,所以只要看好房产前景,就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定,商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款,而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房,没有住房贷款的支持,房地产开发商很难把房子预售出去,也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设,办得“五证”,到“结构封顶”平均需要1年左右时间,这段时间正是资金最为短缺的时间,预收房款的不足,会使自有资金压力更大,项目开发难以为继。

3.建设单位垫资:一种是由建筑商提供部分工程材料,即“甲供材”;一种是延期支付工程款。据建设部统计,房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%,它解决的资金有限,而且也只是缓解,不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制,严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资,继而引发大力清欠工程款,使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。

4.银行贷款:在我国,房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性,一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计,房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款,如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等,至少应有70%。而近年来,国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面,:房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款,也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益,最终有限度地给予放贷。当前形势下,银行信贷,对于我国的房地产企业而言,依旧是首选,它便捷,实际经济成本较低,财务杠杆作用大,可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高,面对资金瓶颈,开发商亟待开拓新的融资渠道。

5.房地产信托:现阶段信托产品主要有两种模式:一种是信托投资公司直接对房地产项目投资,另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新尔后再与银行贷款充分结合起来就形成了一种新的组合融资模式即信托+银行。:

6.上市融资:上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的资金需求。从企业规模上看由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买:(借):壳上市进行融资,从而达到增发和配股的要求,实现从证券市场融资的目的。

7.房地产资产证券化房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。:资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后,虽然要让出部分收益,但能够迅速得到资金,建立良好的资金投入机制,顺利启动项目;它还有助于房地产投资与消费两方面的实现,依托有价证券作为房地产产权的转移载体,能吸引更多的资金进入这一领域;:同时,基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期,这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。2005年12月1日起《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》:正式施行为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。

8.联合开发:联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调使双方获得稳定的现金流有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在:35%及以上。因此对于中型开发企业来说选择联合开发这种方式可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障避免资金链条断裂。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的对商业特性和商业规律的把握存在着偏差套用住宅开发的模式开发不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位并且地产商与经营商强强联合可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。

9.开发商贴息贷款:开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款并由开发商补贴一定期限的利息其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金也可直接投入工程建设还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题使他们更容易得到商业银行的开发贷款。:同时,商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材,:购房者感觉更有保证,也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况,将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行,:获得一定比例的现实贷款,:来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的,安全可靠,但不是所有的开发商都可以尝试的,因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回,所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业,而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。

10.售后回买及回租:售后回买指开发商将自己所开发的物业,出售或典当给贷款机构,以获得大量现金,:用于再投资;同时,在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式,再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构,也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资,用于连续开发其他项目,还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令,在赎回物业后还能得到产权,:再次销售。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商,对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费,还要付给贷款机构一笔不小的销售价差,以作贷款利息,因而资金成本相对较高,在操作前要缜密分析经济可行性。售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后,再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中,拥有某项物业的开发商可获利二次:他先出让了该物业的所有权,使开发资金即时变现回笼,以达到减少资金占用和获得销售利润的目的;同时,又保留了对该物业的使用权,以在今后的租赁中长期获得经营收益。:整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报,也就是经营能否达到预先计划的盈利水平,为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划,有值得信赖的委托经营机构,否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资,如酒店、商场等。

11.海外融资:海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于房地产市场的持续发展;另一方面,融资方式的多样化,也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规,海外地产基金在中国投资还存在诸多风险,国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高,投入项目后在运作过程中要求规范而透明,而国内一些房产企业运作不规范,所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。

12.融资租赁:根据《合同法》的规定房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后由出租人向房地产销售一方购买该房屋并交给承租人使用承租人交付租金。:出租人通过收取租金获得收益在存款利率不断下降的情况下出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比,具有更简单,快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高,但与银行借款相比,申请过程更简单快捷,另外,租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排,还款方式更具有灵活性,以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。

13.非上市增资扩股:——:私募股权融资::受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响,2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售(IPO)未获一家机构认购而被迫放弃,显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下,恒大地产选择了非上市增资扩股,其中,香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元,占公司股份3.9%;中东某国家投资局投资1.46亿美元,占公司股份3.8%;德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。

14.夹层融资:夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品在房地产领域常常是对不同债权和股权的组合处于公司资本结构的中层具有灵活性高、门槛低的优势。近年来欧美的抵押贷款渠道变窄房地产开发商融资的:15%:至:0%:,是靠夹层融资来补足的。:对于房地产商来说可以根据募集资金的特殊要求进行调整股权进去后还可以向银行申请贷款资金回报的要求适中;:对于项目要求较低不要求“:四证”齐全投资方对控制权的要求较低。对夹层融资的提供者而言还款方式灵活投资风险比股权小;:退出的确定性较大比传统的私有股权投资更具流动性。

15.债券融资:由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入且发行成本较高对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。

16.项目融资:所谓项目融资,指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式来实现融资目标和风险屏蔽的作用。阻挠你建立公司的障碍是什么?如果是缺少资金,那么不要着急。对于那些积极的企业家来说,有很多合理的融资方案可以选择。关键是计划。你的融资策略必须对于你和将来的贷方来说都是合理有意义的。 在短短60秒中,我们将向你展示如何为自己的新公司打下坚实的财务基础。 0:60确定你的需求 估计一下你需要多少资金来启动和维持自己的公司——设备和原料、存货、办公或生产场地、特许经营费等。然后,考虑你自己可以提供多少资金(如个人储蓄、家人或朋友的捐助等)。要认真。你不想过高或过低地估计自己的需求,也不想危及家人的财务安全和家人之间的关系。 0:48考虑各种选择 商业银行对于小企业来说是最最常见的贷方,可以提供很多常规性贷款,还有小企业管理局授权的贷款。你还可以找风险投资公司、商业金融公司、合伙经营等。一定要尽可能多地了解每种方案的评估标准和还贷要求。 0:36建立自己的档案 大多数贷款机构都要求提交一份商业计划,一份详细描述自己的教育和商业操作经历等信息的简历,一份附有证明人的信用记录以及具体的贷款文件等。制定你的商业计划时要分成很多部分,分别描述你的公司的性质和类型、可以获得的资源、如何利用这些资源实现特定目标、时间安排、财务目标、对竞争对手的分析以及你的公司如何在市场上生存。 0:25填写表格 贷款机构可能还会要 阻挠你建立公司的障碍是什么?如果是缺少资金,那么不要着急。对于那些积极的企业家来说,有很多合理的融资方案可以选择。关键是计划。你的融资策略必须对于你和将来的贷方来说都是合理有意义的。 在短短60秒中,我们将向你展示如何为自己的新公司打下坚实的财务基础。 0:60确定你的需求 估计一下你需要多少资金来启动和维持自己的公司——设备和原料、存货、办公或生产场地、特许经营费等。然后,考虑你自己可以提供多少资金(如个人储蓄、家人或朋友的捐助等)。要认真。你不想过高或过低地估计自己的需求,也不想危及家人的财务安全和家人之间的关系。 0:48考虑各种选择 商业银行对于小企业来说是最最常见的贷方,可以提供很多常规性贷款,还有小企业管理局授权的贷款。你还可以找风险投资公司、商业金融公司、合伙经营等。一定要尽可能多地了解每种方案的评估标准和还贷要求。 0:36建立自己的档案 大多数贷款机构都要求提交一份商业计划,一份详细描述自己的教育和商业操作经历等信息的简历,一份附有证明人的信用记录以及具体的贷款文件等。制定你的商业计划时要分成很多部分,分别描述你的公司的性质和类型、可以获得的资源、如何利用这些资源实现特定目标、时间安排、财务目标、对竞争对手的分析以及你的公司如何在市场上生存。 0:25填写表格 贷款机构可能还会要求现金流量预测,以显示你的新公司的发展能力和还款能力。记住对数据的预测一定要比较现实,要有事实来支持你的估计和预测。进行调查研究时不要图省事。 0:13练习你的融资计划 对于新公司来说,要求贷款融资总是需要演讲介绍。即使你在这种情况下能应付自如,也要组织自己的思路,找那些能够提供客观反馈意见的人来听你演讲作为练习。事先考虑到所有不同类型的问题会树立你的信心,帮助你应对任何可能发生的情况。 0:03提问,再提问 与你的潜在贷款机构进行交谈,了解他们的贷款步骤和期望值。当地的score机构也有很多资源和专家顾问来指导你为新公司融资的各个步骤。 现金流量预测,以显示你的新公司的发展能力和还款能力。记住对数据的预测一定要比较现实,要有事实来支持你的估计和预测。进行调查研究时不要图省事。 0:13练习你的融资计划 对于新公司来说,要求贷款融资总是需要演讲介绍。即使你在这种情况下能应付自如,也要组织自己的思路,找那些能够提供客观反馈意见的人来听你演讲作为练习。事先考虑到所有不同类型的问题会树立你的信心,帮助你应对任何可能发生的情况。 0:03提问,再提问 与你的潜在贷款机构进行交谈,了解他们的贷款步骤和期望值。当地的score机构也有很多资源和专家顾问来指导你为新公司融资的各个步骤。1. 内源融资:即将自己的储蓄(留存盈利和折旧)转化为投资的过程。是指依靠企业自身净财富的积累来满足投资需求。通常内源融资的成本较小,但资金规模受到企业经营业绩和生产状况限制。即将自己的储蓄(留存盈利和折旧)转化为投资的过程。

2. 外部融资:即吸收其他经济主体的储蓄,使之转化为自己投资的过程.随着技术的进步和生产规模的扩大,单纯依靠内部融资已经很难满足企业的资金需求。分为直接融资和间接融资两种。

3. 间接融资是指资金通过在盈余单位和银行或其他金融中介机构之间、银行或其他金融中介机构和赤字单位之间形成两次债权债务关系而形成的融通方式,盈余单位和赤字单位通过银行或其他金融中介机构实现最终的资金融通,如银行信贷。直接融资是指资金在盈余单位和赤字单位之间直接融通,只形成一次债权债务关系的融通方式。

4. 直接融资一般是通过证券市场进行的,如发行股票和公司债券。这其中通过发行股票上市融资为主要方式,而股票上市地又分为境内证券市场和境外证券市场。 目前国内股票市场主要包括:A股与B股 。房地产是已土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系的总称。在不同的社会形态中,房地产始终是人类赖以生存和发展的基本条件,是一切经济活动的载体和基础。在现代市场经济中房地产包括着丰富的内涵,一方面房地产是以土地和房屋设施为其存在的物质形态,但房地产是一个经济范畴,是一种特殊形态的财产,是一种财富的象征。另一方面,以财产形态存在的房地产必然会涉及到权属关系,在不同的所有制条件下,其权属状态不同。

房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业,是一项新兴的独立产业,是城市第三产业的一部分。房地产业应包括:土地的开发,房屋的建造、维修、管理,土地使用权的有偿转让、划拨,房屋所有权的买卖、租赁,房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场。房地产业所涉及的范围很广,其中房产是指建设在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等;地产是土地和地下各种基础设施的总称,包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁,房屋维修、装饰,房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的,也是我们这里所说的房地产投资的主要对象。

第二个问题解答:(用菜单展开方式表述)

流程分几种,看你的问题估计你问的是开发:

选址研究,寻找合作伙伴,签订合作意向,协议及合同书

向规划管理部门申领规划要点,以获取规划要点通知书,编制项目建议书

向计委申报立项报告

计委函至规划局

规划局会签返计委

计委下文同意立项并要求可行研究,此文经建委开发办会签

运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算,编制可研报告

计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告

对可研批复,两委会签,即下达规划设计任务;运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作

据此办理征地及前期规划准备工作,开规划设计任务通知

规划局法征地意见函

到土地管理部门及土地使用部门征求意见

┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓

新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科

结果报市房地局 结果报市房管局

┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛

市政府下文批地

┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓

画桩位给钉桩条件,测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理

钉桩,成果给设计人 许可证 用地批准书评估项目建设用地地价

申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口交纳地价款取得

│ 土地使用证

按规划设计条件征询意 │

见表到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房

规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证

委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置

到规划局领设计方案送审书 场地三通一平,领取房地产开发手册

规划局审方案提出意见 到园木局申请伐树许可证

│ 了解线路情况与供电局运行班协商

修改后送首规委审图 改造、移线方案

│ 煤气、道路、上下水改路由

首规委召开市政协调会 到供电局业扩处申请用电报表,做正式

出市政会议纪要 供电方案,申请临时施工用电,委托施工。

┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛

进行个体设计(大公共建筑首规委审查)

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明

│ │ │

运用“营销策划展示设计系统” 到计委申请,列入 到税务局取税单

制作资料 计划(建委会签)

│ │ │

报价小组审查,领取内外销 到建委工程处领开工 持年度计划、税单到区计、经委领

许可证 审批表 投资许可证登记卡,登记并取得许可证

建委、物价局下文批价

运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛

“房地产销售管理系统”销售 到市政部门盖章,证明市政条件落实

四源费缴纳

到开发办市政处核实任务

开发办工程处同意招标

填招标申请书并到市招标办登记

招标办看现场

运用“投资项目概预算系统”编制标底

招标办审查标底

定合同,写评标报告,发中标通知书

招标办盖章同意

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施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书

同意施工 质量监督 落实任务 资金来源,任 处登记

务来源及一切手续

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建委工程处同意开工,办理开工许可证

施工单位进场开始施工,小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工

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小区内线 通知区园 按道路 到自来 到热力 (自建锅 到煤气公司

路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房) 报装

计 办 行施工 科报装 装 环保 到规划科定

委托施工 交绿化费 市政办 委托线 委托线 局同 线路方案

配电室土 绿化施工 事处养 路设计、 路设计 意锅 设计

建工程验 路队验 施工及 施工及 炉房 看现场

收 收 验收 验收 规划 施工

设备安装 到市政 位置 业务科检验

及验收 监理所 委托 同意接气

送电 下水报 设计 凭通气单到

装 到劳动 管网所办固

规划设 局报装 定资产转移

计 环保局 手续及通气

竣工验 审查消 手续

收 音除尘 凭接气单到

设备 液化气公司

竣工验收 办各户通气

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全部工程竣工

四方验收、检验单签字盖章

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凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收

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出库分配及销售、办理产权证

运用“房地产物业管理系统”,进入物业管理阶段

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