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房产中介的欺诈(房产中介欺诈报警可以吗)

时间:2021-11-08 21:14:49  作者:房多多   阅读:  

《房屋中介常见的欺诈行为,如何正确选择房屋中介》

一、房屋中介常见的欺诈行为

1、虚假宣传,引诱消费者签订合同。一些房屋中介公司以所谓“质优价廉”的房屋招徕看房客户。投诉案例中就出现过广告中假称家具家电设施转让,却在合同中不加注明,以至消费者购房与看房不实。

2、订立霸王合同,消费者权益无法保障。一消费者投诉称,某中介公司在签订合同时,约定无论是否经过其介绍,只要消费者与中介公司的信息房源签订了合同,就得向其支付中介费。这些条款是不合法的。

3、违规操作,使消费者利益受损。有的中介公司介绍给消费者的房屋属于非法或缺乏合法手续的房屋,致使购房户无法办理手续;有的房屋没有产权证无法购买,但中介公司为赚取中介费,却对购房者说不用办理手续,法律上这样的房子是得不到保障的。

4、巧立名目,收取各项费用。有的中介公司找种种借口,除正当中介费用外,还收取所谓看房费、咨询费等费用。

5、交费容易退费难。从投诉反映来看,交到中介公司手里的钱很难退回到消费者手上。比如租房到期后,中介公司应退还其房屋押金,但一些中介公司找出如东西损坏等借口,就是不退押金。

6、无证“黑中介”骗取钱财。一些没有固定经营场所、无证照的“黑中介”利用消费者的不知情骗取钱财,一旦被发现便溜之大吉。

二、如何正确选择房屋中介

1、要选择合法的、信誉度较高的房屋中介机构,可以在网上或到工商行政管理机关查询所选中介机构的登记情况和信用情况,并认真查证其是否具备相应资质;通过有租房经验的人了解公众对该中介机构的评价。

2、不要轻信中介机构从业人员对标的房屋的介绍,一定要实地考察所租房屋的状况、设施和环境。

3、要搞清楚所租房屋是与房东签订合同,直接与房东发生关系;还是与中介机构签订房屋租赁合同,不与房东直接发生关系。

4、查看所租房屋的产权证书、房东的身份证明等,确定出租方有权利出租标的房屋。如与中介机构签订出租合同,要查看中介机构与房东的委托代理协议,了解中介机构的代理时间,确定中介机构有权签订合同。

5、要认真研究合同的条款,看双方权利和义务是否对等,违约责任是否具体明确,不要轻信中介机构的口头承诺,应要求中介机构将其承诺写入合同并签字确认。

6、注意中介机构所开票据的内容描述,应注明是“押金”、“租金”等,并妥善保管各种书面资料和收费票据;有定金条款的,合同和票据上均应注明“定金”而不是“订金”。

7、在未达成协议前,不要交纳费用。“委托期限届满后三个月内,本人及与本人相关的其他人士不以任何形式与我公司介绍的房屋业主达成私下交易,否则我公司有权要求本人支付本次交易双方总佣金之和的违约金”。

这一霸王条款实际剥夺了买受方的中介选择权。《中华人民共和国消费者权益保护法》规定“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者,自主选择商品品种或者服务方式,自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时,有权进行比较、鉴别和挑选。”

屋主在当前条件下,都不约而同地会同时选择委托多家房屋中介公司挂牌出售,出售价格、成交条件可能都不一样;中介公司对这一套房源客观上会存在不同程度的雷同现象,客户可能在不同的中介公司先后同时看过这样的一套房屋。所以我们不能要求客户在这些不同的中介公司看过后,一旦与屋主成交,需要向这些不同的中介公司都支付报酬,这对客户而言是不公平、不合理的。如同国美有的数码相机在苏宁有出售一样,你不能要求客户在国美看过这款相机之后,如果在苏宁或百思买成交,就要向国美支付违约金,这侵犯了客户对服务的选择权。

所以我认为,客户和中介公司之间是居间合同关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬。

客户同时在多家中介公司看过这套房屋之后,有权自主选择中介公司,选择接受哪家中介公司的服务,大家知道,中介公司良莠不齐,鱼龙混杂,为维护自己的合法权益,客户有权选择自己信任的中介公司成交,在客户与中介公司成交后,才有权收取报酬,未促成合同成立的,不得要求支付报酬。不能仅仅因为通过这家中介公司看过房,就要支付违约金,这侵犯了客户的自主选择权,是典型的霸王条款。客户碰到此类情况,可以拒绝不法中介的非法要求。

第二霸王条款

因可归责于买受方的原因导致买卖合同无法签订或签订后未能履行的,出售方收取违约金并支付中介公司相当于没收违约金金额的50%作为中介公司在委托期限内进行活动所发生的费用的补偿(解约补偿)。

这一霸王条款使中介公司无论居间是否成功,均可取得相应报酬,明显与法律规定相悖,是无效的格式条款。

所谓居间合同,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。这是法律对中介服务收费的一般规定,中介公司不能违反法律规定乱收费。

作为中介公司,她应当根据居间合同之约定,努力促使买卖双方成交,并据此取得相应服务报酬,在中介公司未促成合同成立的,不得要求委托人支付报酬。“因可归责于买受方的原因导致买卖合同无法签订或签订后未能履行的”,是合同未成立的表现形式之一,中介公司不得据此要求支付报酬。这一格式条款明显违反了公平原则,加重了买卖双方的责任,排除了守约方根据买卖合同收取违约金的权利,侵害了守约方的合法权利,是无效的。

第三大霸王条款:

委托方在委托期限内或在委托期限结束后三个月内与中介公司曾介绍的买方成交,应按委托价格总额的1%支付违约金。

卖方与a中介公司签订房屋出售居间协议,买方通过a中介公司看过房,但通过b中介公司与卖方签订买卖合同,a中介公司能否要求按照房屋出售居间协议的约定支付违约金。

居间合同,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。卖方与买方成交,并不是利用a中介公司提供的信息、条件和机会,而是通过其他中介公司的居间活动完成的,a中介公司并没有完成居间义务。房屋出售居间协议规定:“委托方在委托期限内或在委托期限结束后三个月内与中介公司曾介绍的买方成交,应按委托价格总额的1%支付违约金。”当中介公司没有完成居间义务时,买卖双方不能选择其他途经进行交易,否则要支付违约金,这明显免除了中介公司的责任,侵犯了委托人的选择权。属于霸王条款。

第四霸王条款

“如买方反悔,未于约定日期至中介方签订买卖合同,致无法完成买卖事宜,则买方同意将实际给付的诚意金支付给中介公司,以作为买方违约之赔偿。”

合同法规定:居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。作为房产中介而言,积极促成买卖成交,是其利益的推动力,没有成交就没有服务报酬,是业内共识。在没有成交的条件下,如何获得不当利益,中介方可谓绞尽脑汁。中介方想出这样一个条款,目的就是利用其优势地位,在买方因价格等原因不能成交时,想谋取不当利益而设定的霸王条款,可谓霸气十足。买方为购买该套房屋支付的诚意金变成了中介方收取款项的一个借口,目的是当房屋买卖不成功时,中介方藉此可吞掉这笔诚意金,这明显违反合同法关于中介方未促成合同成立的,不得要求买方支付报酬,只可要求买方支付从事买卖活动所支出的必需费用的规定,是典型的霸王条款。

第五霸王条款:

卖方收到定金后,中途不得借故中止卖房,否则加倍赔偿定金,中介方有权分享其中1/2的违约金;买方未能如期签订合同、付清房款,则支付给卖方的定金不予退还,由卖方与中介方平均分享。

这一条款通常出现在卖方、买方与中介三方签订的居间合同中,这是中介利用其优势地位,对消费者作出的不公平、不合理的规定,剥夺消费者依法享有的没收定金的法定权利,目的就是使自己在交易中“旱涝保收”。

《常见的房产中介欺诈行为,房产中介一般有哪些欺诈行为》

1 签合同不给正本

对策:如果与中介签订合同后中介不肯给正本,一定要拒绝签订。中介称要将合同带到上家处让上家签了再给下家,那至少要多长一个心眼,让中介将合同复印一份,再叫中介盖个章,并写明“此复印件与原件一致”,这样就不担心中介私自修改合同了。

2 强制规定独家委托

在居间合同中约定买方看房后不得私下房东成效,这是中介为了避免客户“跳中介”而经常采用的做法,这样做本无可厚非,如果买方通过中介认识房东后再私下与房东成交,中介公司就收不到佣金,这对中介公司当然也不公平。

对策:房东一般不会只委托一家中介公司,下家也不会只到一家中介公司了解,如果居间合同中约定下家不得通过其他中介公司成交,这就是典型的霸王条款,按照合同法的规定也是无效的。

3 欺上瞒下吃差价

对策:中介吃差价的方式主要有:1、办理委托手续,对双方隐瞒交易价格,吃全部差价。2、在上家报价的基础上,约定成交价超过报价的部分与上家分成。最好在与上家或下家见面时再口头确认一下交易价格。一旦发生中介吃差价的情况,可立即向房地产管理部门投诉,同时注意保留相关证据,以便通过法院要求中介公司返还差价。

4 私下收取中介费

对策:个别中介公司的业务员为谋取私利,私自接受业务(这叫“飞单”),收取佣金也不开正规发票,一旦出了问题,中介公司也可不承担相应的责任。因此,一定不能被个别业务员打着“少收佣金”或“为了少交税”的幌子所欺骗,不签居间合同或不开发票。

5 随意拗断

孙阿姨看中一套房,在中介的催促下付了付了2万元定金,定金合同没签。后发现上家还有银行货款50万元,且上家要求孙阿姨首付要付50万元,以便还清贷款后办理过户手续,但孙阿姨觉得首付50万元已超过房价一半风险太大,要求上家自行解决还贷问题。但中介却说反正孙阿姨又不需要银行贷款,而且如果不满足上家的要求,已经支付的2万元定金就不能拿回来了。

对策:上家在交付定金时,一般买卖合同的主要条款都会确定下来,如总价、付款方式、金额和时间等等。但也有一些中介在收受定金时并不签订定合同将这些主要内容确定下来,而只是写张定金的收据。如果已经支付了定金但对买卖合同的主要条款不能协商一致,应当视为买卖合同没有成立,上家应当返还定金(不是双倍),所以遇到这种情况不用担心定金拿不回来。

6 诱使下家交定金

钱师傅看了几套房,中介就催着他赶紧定下来,说现在的行情涨得比较快,晚了怕上家反悔了。中介拿出一份字写得密密麻麻的合同,指着其中一个条款对钱师傅说可以先交一万元的意向金,在签正式合同之前不想买还可以退的,钱师傅就交了一万元并签了合同。可等回家后再仔细研究合同才发现,虽然合同写明这一万元是意向金,但后面的条款却说如果上家愿意按约定的条件卖房并收受了意向金,那这一万元就转成“定金”,下家反悔不买的话就会丧失这一万元。

对策:定金对买卖双方都有约束,如果买方反悔,就丧失定金,如果卖方反悔,就要双倍返还定金。正是由于定金有这样的作用,所以有些中介业务员在客户没有明白定金的法律后果的时候,引诱客户支付“意向金”或“定金”来约束双方,以便达成交易。遇到这种情况,一定看清楚所签订的协议,弄清楚意向金在什么情况下转变成定金,搞清交付定金后双方的责任,以免误入“定金陷阱”。

7 房屋面积不真实

中介公司一般是按上家口头提供情况挂牌的,挂牌的信息有时与实际情况并不一致(如面积、房龄等),其原因有可能是上家故意隐瞒,有可能是中介工作失误(如登记错误),也有的可能是中介为了吸引客户故意而为。

对策:如果碰到合同上写明面积“以产证为准”的情况,一定要记得写上“面积误差不得超过多少平方”的内容,因为二手房交易一般以总价计算,所以要写明误差的范围,超过这个范围则可认为主要条款未达成一致,合同未成立,下家可以要求返还定金。

8 隐瞒房屋真实情况

对策:中介为促成交易,往往会对所推荐的房屋进行夸大其辞的介绍,同时也会隐瞒一些不利的情况。所以一定要冷静判断中介的话,对一些关键情况最好自己去核实一下,多向房屋所在的保安、门卫、邻居打听真实情况。

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